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雅居樂業績會對樓市很有信心 420億目標會完成
觀點地產網 見習編輯 小潔 今年上半年，雅居樂在土地市場可謂"高調"，108億拿下17個項目，雅居樂管理層在8月15日舉辦的2013年中期業績會上表示，"(目前土儲)足以支撐公司未來幾年的發展。下半年，是否拿地則要視乎公司的資金情況以及地價是否合理而定。"
管理層同時指，雅居樂目前的土地儲備政策在行業裡應該排在前三位，而土地儲備這方面的優勢，也是公司未來發展的優勢。
據瞭解，今年上半年，雅居樂分別在廣東省的佛山、中山、廣州花都，華東上海、南京、滁州以及海南、雲南等地大范圍購買土地，涉及的地塊總建築面積合計487萬平方米。
截至8月15日，雅居樂已在全國35個城市及地區有著總建築面積約4121萬平方米的土地儲備。
據管理層介紹，今年上半年，雅居樂在售項目逾50個，遍佈19座城市，錄得合約銷售161.40億元，同比增長14.8%，合約銷售建築面積為136.2萬平方米，與去年持平，銷售均價為11851元/平方米。
其中，作為大本營的廣東省，上半年貢獻瞭62%的銷售收入，省外項目占比達到瞭38%。雅居樂管理層表示，隨著公司在省外的加大投入比例，省外項目的占比份額還將持續增加。
然而，面對上半年161億的銷售收入，僅完成全年目標的三成多，對於是否能夠完成420億元的全年銷售目標，自然成為業績會現場受關註的問題。
管理層則表現得很樂觀，指"對樓市很有信心，下半年將有11個新盤推出，涉及常州、南京、重慶、鄭州、雲南瑞麗、雲南騰沖、中山及花都等多個城市，此外，20多個在售項目亦將推出全新產品，所推出貨量將涵蓋更多剛需產品"。
此外，管理層還表示，"目前公司的資金情況足以支持今年的發展，暫時不打算發債及融資"。
而早前雅居樂就表示，上半年銷售表現符合預期，下半年將繼續擴闊區域多元化的發展方向。
以下為雅居樂地產控股有限公司2013中期業績發佈會現場問答環節各家銀行信貸利率實錄整理：
現場提問：雅居樂上半年才完成全年目標的三成多，年內將如何部署來達到全年420億的銷售目標？
管理層：上半年有部分產品是受到限售等因素，受到宏觀經濟、房價、地價等影響，所以在毛利率和純利潤上是有調整的，上半年毛利率較去年低瞭，但還是合理的。上半年，從整個行業來看，毛利率都有不同程度的下降，尤其像我們這樣的公司。
上半年我們的銷售是30%多，與去年同期42%差不多，但我們的銷售一般都集中在下半年，因為新推出的樓盤會比較多，會有全新項目，而新的產品 中剛需產品比例占70%左右，同時我們也有四千多萬平方米的土地儲備，此外，我們的利潤還包括房地產開發、酒店、物業管理、商業收租等，所以我們是非常有 信心完成全年目標的。
現場提問：目前，雅居樂在成本控制方面是怎麼做的？基本毛利率是增加還是下降？
管理層：關於基本毛利率，有幾組數據都是增加瞭一些的。而銷售營銷成本較去年有增加，而銷售營銷成本的增加主要是因為我們的銷售策略。但毛利虧損主要是我們的債務，匯率問題而致。
現場提問：公司上半年的核心盈利情況如何？上半年買地使用瞭很多開支，會不會對下半年資本開支情況有影響？
管理層：其實我們的核心盈利沒什麼改變，毛利率較去年同期有下降，主要是因為我們今年上半年的銷售策略調整，實際上，我們的凈利潤率在行業裡面是有穩健的增長。
目前，已有四五傢同行公佈瞭他們的凈利潤，對比來看，我們有些指標在同行裡算是偏多的，而毛利率和凈利潤率在同行裡算偏高的。這樣看，我們在上半年增長還是比較大的。下半年我們就要看資金的情況，但這麼多年來，我們的資金情況可以說都是比較穩健的。
現場提問：目前很多已公佈瞭中期業績的房地產公司，毛利率都存在下跌的現象，面對這樣的行業趨勢，有些地產商稱以後或會進行精細化的運營管理的模式，雅居樂在這方面的對策如何？
管理層：現在的地價以及成本都很高，雅居樂毛利率有30%，已算不錯瞭。
現在地方政府給開發商的壓力還是有點大的，因為之前有很多的政府出臺瞭地價政策，現在的地價很高，最低的地價也有兩千多元，但實際上還有稅收、 建築費等很多種類的稅，所以說我們的毛利率去到30%，已經不錯瞭。目前，我們在廣州、佛山等還有一些市中心的地塊，以及一些旅遊度假項目，這些產品在未 來發展都是很好的。
現場提問：剛才提到，雅居樂未來會朝著"短、平、快"去發展項目，那麼雅居樂如何確保"短、平、快"的實現？在內部管理上，雅居樂會怎樣去改善？
管理層：實際上，"短平快"包括瞭一系列的策略和措施。首先談土地，我們主要聚焦在本身可以做得"快"的地 塊，比如說少一些拆遷和少一些前期征地等；其次談產品，我們也有很明確的指向，主要聚焦剛需市場及一些相對大眾化的產品；第三，在內容上梳理瞭很多優質產 品，不僅在產品上、還在我們的運作上、材料物品等方面我們都有標準化；最後，就是我們的項目如何落地、我們的施工組織以及節點目標，我們很明確地強調，我 們在拿地之後，5天內進場探察，15天內定方案，30天內申報，150天進行開工，240天內涉及政府領域，320天-420天內開售，開售之後，3-6 個月之內現金流要回正。
比如我們5月8日拿的地，到現在為止，方案申報已經完成，接下來就是馬上準備示范區的開工。所有的一切都是跟我們的控制目標、控制計劃相互吻合的。而這些在下半年經過這一系列配套和策略、方式方法可以令我們完成全年的銷售目標。
現場提問：目前有傳或會放寬樓市措施，預期下半年樓市會有怎樣的發展？
管理層：房地產市場應該不會放松調控，無論政府、地產商來說，現在新一屆政府對經濟、地產等方面都是比較理性對待的。
現場提問：接下來，雅居樂是否再進行土地儲備？目前的土地儲備情況在一線城市及二三線城市的比例如何？
管理層：現在的土地，地價與樓價是相應調整的，我們希望政府在地價方面有更多的措施，希望地價能夠有平穩的增長。我們在海南和雲南的項目，所拿的地塊都是我們的項目所在地或在附近周邊，我們就可以利用好這個區域的管理，所以這也是我們拿地儲備的最主要原因。
當然，我們在不同的區域裡面，會比較、會尋找發展空間、會考慮那些城市對於我們來說是最好的，價格是合適的。下半年如果地塊的價格不是很合理，我們就不會那麼快買。
而關於一線城市，我們在廣州、上海都是有很多的項目，其他的，我們也希望去二線城市發展。
現場提問：至今年年底，雅居樂還需在土地上支付多少？
管理層：我們的報表講，我們上半年拿地用瞭108億，在下半年需要付的地價有洲子洋重劃區建案怎麼貸款比較會過件68億，現在開始算就還有50億，因為我們在7月上旬以及8月上旬都有支付。
現場提問：上半年不少開發商降價促銷，雅居樂今年以來的定價策略如何？根據公司現金流情況，接下來有沒有發展或者是融資的計劃？
管理層：目前我們已經調整瞭一部分產品的售價，現在的銷售價格還不錯。比如廣州，我們新推出的盤，包括策劃、包括地價成本，現在已經去到一萬一千多元每平方米，按照目前的價錢，按照我們目前的策略，我們有很多的項目都是熱賣的項目，比如說廣州雅居樂項目以及中山的雅居樂項目。
我們產品的定價都會按照市場來定銷售價格，我們現有的資金超過150億，有足夠的資金去應付我們下半年的支出，所以現在暫時不會再有融資計劃。
現場提問：下半年雅居樂有很多新盤入市，面對一個較大的待售面積，是否會對銷售產生一定壓力？雅居樂如何保持一個較高的去化率？
管理層：其實今年我們的可售面積大概650萬平方米，預計賣370萬平方米，去化率在50%、56%左右的 幅度，跟往年的數字差不多。當然，我們會根據公司的需要，特別是對於某一些項目，我們會有一些價格上的處理，加強它的區劃，提升公司現金流的水平，但是我 相信那是個別的情況，整體來講，我們認為下半年整個市場還是平穩的，我們對自己的產品也很有信心，去化率還是會維持在去年大體的水平。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/08343448202.shtml
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