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以房養老領取的養老金以“保本微利”為原則，根據第三方評估機構對房產價值估算而來 羊城晚報記者艾修煜 攝

北京等四試點城市已有22戶傢庭簽署協議

以房養老政策在經歷瞭一年的醞釀後終於呱呱落地。記者昨日從推出這款產品的保險公司獲悉，上月底，有兩戶廣州籍老人簽署瞭以房養老合約。至此，四大試點城市北京、武漢、上海和廣州都找到瞭接受以房養老的客戶，共有22戶傢庭獲得承保。這些傢庭包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

拿房子換“活”錢養老

以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。

2013年8月，國務院發佈的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》提上議程，並在2014年7月1日正式落地。不過，雖然這種產品是養老市場的一種有益補充，但卻與中國養老傳統和房地產市場消費習慣背道而馳，即使保險公司顯示出極大興趣，但從設計到最終銷售成功，則花瞭整整一年時間，而且到目前為止，也隻有一傢公司推出。

今年3月，保監會批復幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》保險條款及費率，這也是我國國內首款保險版“以房養老”。首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一傢保險公司推出的以房養老保險產品。根據合同，基本保險金額基於所抵押房屋的評估價值，在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素後確定。上月底第一個廣州老人簽署瞭合同後，這一產品在四個試點城市全面落地。

500萬房產月入1.5萬

廣州首批簽署以房養老合約的潘女士、張先生去年看到相關新聞後，就主動聯系瞭幸福人壽。在談及為何選擇這個產品時，張先生表示，女兒在國外，自己和太太的房子沒有傳承的需要，同時希望能住在自己的房子裡，按月領取一筆養老金，補貼每年不少的自費用藥費用，改善老年生活品質，同時有充足的資金在身體條件還不錯的情況下外出旅遊散心。

幸福人壽方面向羊城晚報記者介紹，此款產品主要從老年消費者的立場和角度研發設計，力爭滿足孤寡、無子女、失獨等特定群體老人的以房養老需求。截至目前，共約20戶傢庭承保或在投保進行中，傢庭構成包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

“與這些老人的聯系溝通、進行產品介紹，主要通過以下步驟：電話約訪老人，面談詳解產品、確定老人投保意願，簽署投保意向書、進行房產價值評估及有效保險價值確認，再次與老人溝通確認意願，簽署投保單、產品說明書、補充協議及相關附件，最後簽署房屋抵押合同、對外辦理抵押登記、公證等一系列環節，每個環節均需老人參與或到場。面對60歲以上的老人，需要耐心細致、深入淺出、通俗易懂地講解產品和相關流程，溝通的時間相當長，溝通內容細致，直到老人完全理解條款的每一條涵義為止，並給老人留足消化理解和投保決策的空間和時間。”

由於各地房價差異巨大，通過以房養老領取的養老金不是按房屋的面積和地段估算，而是根據老人與保險公司共同選擇的國傢認可的第三方評估機構評估的房產價值進行估算(養老金費率表已在保監會網站公佈)。幸福人壽方面強調，這個產品的設計原則上是“保本微利”。以65周歲男性，房產有效保險價值500萬為例，老人每月領取養老金為15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領取12340元養老金。

據瞭解，6月12日，國內第一批用戶已領取瞭“以房養老”養老金。

大規模普及尚需時日

民眾最關心的是房價波動問題。幸福人壽方面表示，最初的產品設計已考慮到房屋預期增值收益，在評估抵押房產價值時，會對價值增長部分調增養老金，提前把給付投保人房產預期增值收益因素考慮在內；其次，保險公司不參與分享房產增值收益，如果將來房價上漲，抵押房產價值的增長部分將全部歸屬投保人。這一方式保證瞭老人可終身領取固定養老金的同時，不受房價下跌的影響。

廣東省保險行業協會鄭俊娟副秘書長表示，政府和監管機關都大力鼓勵保險業積極促進養老服務業的發展，保險公司在養老領域將擁有廣闊的發展空間，誰能搶抓先機，在養老領域喝到“頭啖湯”，誰就能享受到政策紅利，搶占發展先機。但是即便如此，其他養老險公司目前還沒有對這一項目有實質性的推進。“業務雖然有需求，但前期投入成本大，後續執行難。”

有大型養老險公司向記者表示，目前的推廣難點除傳統觀念阻力外，民眾對保險產品的理解認知上還存在一定障礙。具體到此類產品，因目標客戶相對較窄，從尋找目標客戶、進行溝通到最後執行，短期內還無法形成規模效應，不過未來產品具有相當大的發展空間。

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以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。

具體如何操作

電話約訪老人→面談詳解產品→確定老人投保意願→簽署投保意向書→對房產進行價值評估→有效保險價值確認→再次與老人溝通確認意願→簽署投保單、產品說明書、補充協議及相關附件→簽署房屋抵押合同→辦理抵押登記、公證等。

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中國養老機構報告預測未來發展五大變化

機構與居傢養老並舉成趨勢

中國老齡科學研究中心昨日發佈《中國養老機構發展研究報告》。報告指出，未來我國養老機構的發展將呈現五大趨勢。

根據這份研究報告，養老機構是指為老年人提供集中居住、生活照料、康復護理、精神慰藉、文化娛樂等服務的老年人服務組織，其主要服務對象是失能、半失能老年人。基於服務對象的身體狀況類別，養老機構應劃分為自理型養老機構、助養型養老機構和養護型養老機構，服務對象應分別以自理老年人、半失能老年人、失能老年人為主。

研究報告分析認為，未來我國養老機構發展的趨勢包括：民辦民營養老機構將成為發展主體；機構與居傢、社區養老服務一體化將成為必然趨勢；小型化、專業化、社區化、連鎖化將成為養老機構發展主要態勢；養老機構養醫結合發展趨勢將更加緊密；養老機構服務將向更親情化、人性化發展。

研究報告指出，我國養老機構在取得較快發展的同時，還面臨著一些問題，突出表現為：養老機構發展政策落實不到位、體系不完善；養老機構雙軌運行，市場競爭機制不完全，民辦養老機構的發展空間被擠占；養老機構自身建設滯後，服務水平較低；支持養老機構發展的社會氛圍有待形成。同時，機構養老服務有效需求不足，“啞鈴形”供給抑制有效需求，也就是市場上處於兩端的豪華型養老機構和設施簡陋的養老機構較多，真正符合大多數老年人的中檔養老機構所占份額較低，呈現兩頭大、中間小的“啞鈴形”，直接導致大量老年人的需求得不到滿足。

新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150717/32民間二胎借款年息37289.shtml

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