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今年是營銷年 發展商任務是把手中存貨賣完
6月26日，由南方都市報主辦的《尋找佛山樓市新一輪紅利》地產圓桌論壇在中恒金都酒店舉行，包括中海地產、綠地集團以及本土的中恒房地產、長信集團、星星地產在內的40傢房地產商參加。這次論壇的背景，是今年上半年佛山樓市下行趨勢明顯，談及困難，不少發展商也提出，去年迄今所在片區新房供應量倍增，讓市場競爭白熱化，購房者對市場判斷悲觀，也讓今年上半年佛山的樓格外難賣，一些項目已經以成本價促銷。但在這個市場的底部，不少與會專傢、發展商都談到瞭希望，並細數瞭佛山樓市在政策層面、市政配套和產業升級等領域的利好，其中不少積極因素已經為市場所用，展望明年，佛山樓市轉暖也指日可待。
下半年打響去存貨攻堅戰
在今年上半年，佛山新房銷售不及去年風光，參與此次論壇的不少發展商都普遍坦言，周邊新房供應量大增，很多樓盤也選擇降價促銷，成本價賣樓格外艱難，而專傢則認為，佛山樓市今年以來下滑幅度在省內不算大。
根據佛山市住建局的官方統計，今年1到5月全市新房成交面積為297.93平方米，而去年同期為363.87平方米，同比下跌瞭18%。不過，相比而言，今年一季度佛山新房成交均價為8412元/平方米，同比去年還上浮1%，而今年4、5月全市新房均價達到9字頭上下，增幅比去年同期大。
"佛山上半年新房銷售沒有去年好，這是全國各地的普遍情況！"本次論壇中，省房協理事、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為有數據有真相，他認為對比廣州、深圳1到5月新房成交面積下滑分別達31%、42%，佛山新房成交萎縮不算嚴重。
相比起成交量萎縮，新房的供應卻愈發加大。南都記者本周也統計，僅僅在今年下半年，禪城、南海和順德的熱點板塊，就有至少28個新盤入市，而去年年末這些區域普遍已經有新盤入市，"幾乎所有的樓盤，周邊新房的供應量都大幅增加瞭。"與會發展商普遍吐槽。
這一減一增間，樓盤的市場氛圍縮水嚴重，成本價賣樓成為常態。僅僅在禪城，城南部分促銷項目以接近成本價的7字頭促銷，也讓整個市場樓價下行趨勢加大，購房者對價格的預期更加敏感，"市場極度缺乏信心，其實很多樓盤都在成本價銷售，讓利空間已很有限"，有與會發展商指出。
趙卓文就提出，"今年市場形勢比我們預期的嚴峻，發展商要早點行動。"在他看來，今年房地產市場進入一個營銷年，發展商的任務是把手中的存貨賣完。他也認為，現在大傢基本上不去拿地王，2013年的地王和2014年的地王要保本是比較難的。
膠著狀態至少持續到年底
在吐槽市場艱難之餘，佛山樓市內外大環境中，積極因素也在閃現。這些來自房地產調控政策、城市建設方面的積極因素已轉化為利好和希望，專傢也指出，今年佛山樓市身處階段性底部，明年或是翻身轉暖之時。
談及目前市場最關心的調控政策問題，趙卓文也指出，雖然今年廣東、佛山的現行限購政策或將持續，但在限購政策調整權交由地方政府後，明年政策就會有調整的可能，而不少與會發展商對此也表示贊同，但指出限購一旦放松，由於限貸仍在持續，樓市不會立刻大紅大紫。
就在上月底，佛山地鐵2號線開工，更早一些，季華路完成瞭快速化改造。海灣城副總經理蔡曉東就表示，季華路快速化完成後，項目禪城主城區的買傢比例增加瞭一倍。海逸集團總裁助理吳俊斌也指出，獅山一帶產業利好讓當地更多務工人員有瞭購房需求，給發展商"村拓"帶來機會。
這些都是佛山樓市走向希望的契機。趙卓文也指出，"廣州佛山深圳惠州，2013年會是一個階段性的底部"。在短期內，由於限購政策由官方紅頭文件改變沒什麼指望，這樣膠著的市場現狀至少維持到年底。
政策 調控走長效機制放開限購是大概率事件
曾被冠以"一刀切"的限購政策，何時取消？發展商關心，購房者關註，中國樓市是一個政策市，政策變動對市場有足夠的能量，而在今年5月初，佛山高明曾計劃部分松綁限購政策，後因輿論等壓力告吹，但最近包括呼和浩特在內，越來越多的城市闖關松綁限購，在業界和此次與會的專傢、發展商看來，限購即使今年不放松，也將在明年放開。
就在6日20日，呼和浩特市房地產開發監督管理處官網發佈文件放開限購，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續時，不再要求提供住房套數查詢證明，產權登記部門不再對購房人的房屋套數進行查詢，作為全國首個公開發文取消限購政策的城市，呼市此舉甚為高調。
然後，呼市放開限購的劇情也發生瞭扭轉，正如此前諸多嘗試松綁限購的城市一樣。就在6月26日晚間，呼和浩特房地產開發監督管理處發表"更正聲明"稱：將第七項第二行括號內"含二套住房"改為"含二手住房"，並重新發佈瞭該文件，雖然更改瞭一字，但隱晦中依然暗示呼市已經事實上放松瞭限購。
或暗或明嘗試闖關放松限購的城市，包括瞭5月初的佛山高明，已經越來越多。有研究機構統計，今年4月份以來，盡管實施舉措各不相同，但拋出各種"救市"政策的城市已增至30個，其中18個是通過半公開或全公開的方式，另有多地否認或叫停瞭調整。
住建部的默許態度是關鍵，5月以來，住建部相關高層多次表態，除北京、上海、廣州、深圳之外，其它城市的限購措施可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但監管部門不會就此明確發文。
但有專傢也指出，地方政府能否"名正言順"放松限購，商品房庫存壓力仍是衡量指標。中原地產首席分析師張大偉就指出，雖然地方政府有瞭"因地制宜"的自主權，但並不意味著調控政策可隨意放開，庫存和供求情況成為調控的關鍵依據。
[精彩觀點]
趙卓文：從指標上來看，現在廣深等廣東商品房市場下行趨勢明顯。在這個背景下，今年下半年到明年，房地產調控政策的總體基調會是回暖，或者是有一個重大的轉向，從時間上來說，今年下半年不調，明年也要調整，調控的方向很清晰，未來將是分類調控因地制宜。
最近，住建部的高層對六個城市進行房地產調研，廣州和深圳也在其中。據我瞭解，住建部的結論是，這些城市的市場屬於正常調整，暫時還不需要政府做調整，限購還不需要馬上取消。但毫無疑問，未來調控的主動權會部分交到地方政府的手中。另一個需要關註的政策層面是金融，發展商、購房者都覺得很緊張，但需要看到的是，雖然今年1-5月份國內的貨幣發行量在增長，但是對經濟的刺激和拉動作用並不顯著。
張軍：如果看政策，我覺得無論是購房者、發展商，都看好中國經濟大勢，並覺得目前房地產調整隻是階段性。最近，全國十八個省市開始統計，為住宅數據聯網做鋪墊。這說明在為下一步開始全面放開限購做準備，也就是用物業稅取而代之，這是政府希望的長效機制。
當然，現在樓市處在谷底，也是一個長遠發展的很好契機。對發展商來說，有好的地可以拿；要買房子的市民，現在可以買。我認為現在是最好的買房時機。
采寫：南都記者 周曉南
房價 三季度繼續"以價換量"？下調空間已不大
今年二季度開始，不少樓盤推出頗為誘人的超低價房源、一口價特價房。與一季度之前樓盤促銷多為噱頭不同的是，本輪促銷"真刀真槍"。盡管樓盤整體均價或者優質單位的售價保持穩定，但不可否認的是，特價單位的價格門檻越來越低。此外，為瞭沖擊年中大關，不少熱銷樓盤加入推特價房清庫存的行列。
今年3月，佛山雅居樂花園打出震動業界的7字頭促銷，五一前後獅山中恒海暉城推出多套4800元/平方米的一口價單位。
6月底，這一價格大戰愈演愈烈。中海錦城特價清貨產品最低8字頭起，9字頭房源不少，比年初13000-14000元/平方米的售價低瞭一大截。而羅村長信銀灣打出5900元/平方米起的特價促銷，這批促銷單位還不限樓層。與該盤一路之隔的龍光·君悅龍庭則打出少量低至4字頭的特價房源，創下片區內單價新低。
下半年樓價將何去何從？第三季度能否繼續"以價換量"？這不但是消費者普遍關註的問題，而且還是不少發展商的熱議話題。
在本次論壇中，不少上半年大力促銷的樓盤負責人表示，從市場反饋情況來看，雖然價格調整在一定程度上促進瞭單盤銷售，但是更多消費者"越降越觀望"。此外，隨著不少樓盤"接近成本價賣樓"，預計下半年樓價下行空間不大。
[精彩觀點]
趙卓文：2014年的樓市脈絡已經越來越清晰，大致可分為三個階段。第一階段是上半年，樓市成交"縮量"。第二階段是7-9月份，"以價換量"。這個時候將看到一些區域或者項目成交數據很"漂亮"，但並代表市場真正回暖，而是價格調整換來的成交。所以，價格策略"是進是退"也是第三季度很多樓盤將面臨的問題。第三階段為10-12月份，這個階段預計政府可能會出現系列的"托市"舉措。
餘鴻：佛山上半年成交下滑但是整體均價有所提升，預計下半年成交量會比上半年略增，整體價格會略降。
徐偉釗：我覺得佛山價格下降空間已不大，很多在售樓盤已在"低於成本價"或者"接近成本價"賣樓。因此，隻有部分區域接下來可能會有降價空間，但幅度已經不大。
羅華嶽：對於中型企業來說，目前面對的問題是：賣出多少房子，才能保證企業更良性運作下去。市場好的時候樓盤定價往往是"大膽往上想"，而現在已經開始"大膽往下想"，價格已接近底線。
朱幸杏：中心區剛需產品供應集中，消費者會進行對比。面對越來越多樓盤降價，消費者反而不知道應不應該出手，因為不知道目前價格是否見底。
郭敏：價格越降消費者越會觀望，越沒有信心買樓，導致不少項目的成交持續走低。而且今年上半年有一個現象，就是很多樓盤打出非常低的價格，但這部分產品往往是業內人士內部購買，並不是普通消費者可以買到的，所以這些超低價格其實並不能反映準確的成交價格水平。
采寫：南都記者 路漫漫
產業 產城人融合將為樓市聚人氣
近兩年，大獅山、季華中央商務帶、金融高新區、中德工業服務區、禪西新城等熱門板塊的產業升級及培育工作正在加速推進，吸引大批發展商進駐開發住宅項目、產業園區辦公項目以及綜合體項目。然而，產業的發展對於發展商來說是重大利好，但對消費者來說仍是抽象的概念。
在論壇中，住宅發展商與產業項目進行觀點碰撞。落實到房子本身，"產城人"就是隨著產業進駐和升級帶來瞭新佛山人，從而衍生出租房、置業需求；更多的常住人口又催生出對配套的需求和消費力，以及更多的就業需求，從而促使板塊內各業態相互促進。
這一"循環生物鏈"已成為支撐區域樓盤的實際利好。吳俊斌表示，海逸地產在獅山松崗片區就有五個項目，今年新增供應占據區域相當大一部分。與產業互動和"新佛山人"的消費需求引導，能夠讓我們在市場競爭的紅海中尋找到藍海。這就是說，在供應量激增的環境下，同一區域樓盤不再全部盯著那一塊規模有限的"蛋糕"，而是在產城人融合的背景下，開拓和尋找新的客戶群體。
此外，產業升級帶來的辦公項目和各項配套，也將提升區域的形象和價值，並吸引更多市政利好落地。這也是區域樓市未來的"軟"支撐。
[精彩觀點]
吳俊斌：所謂"產城人融合"，通俗的解讀就是，在項目所在的區域裡"創造"更多的剛需，包括租賃和置業。由產業升級而帶來的外來務工人員和高級人才，他們需要在這裡安傢置業，會選擇廠區附近的項目，在婚房需求之後會變成一傢三口，很多傢庭就會接老人傢來一起住，從而促進再次置業的需求。例如獅山每年新增5000名產業人員，他們會有租房、置業需求。在產城人的背景下，住宅需要關註新佛山人。
胡錦鵬：以獅山的力合科技園為例，產業辦公園區項目為企業發展提供研發資源、資金支持和高管人才培訓，去年還組織瞭一批南海企業傢赴英國牛津學習。這些都將提升整個區域產業的核心價值和區域競爭力。同時，這類產業辦公項目還會與同區域住宅項目形成良性的互動，不但在客戶群方面可以共享，還將成為互相補充的配套形態。
嚴銳軍：佛山有不少典型的"土豪鎮"，有著殷實的經濟基礎，以及產業升級發展動力，這些區域以及進駐的產業項目更受到政府的重視。從而區域市政規劃、軌道交通配套等利好也比較集中。此外，我看好佛山未來的經濟環境。在這樣背景下，項目需要做好自己的產品、與眾不同的定位，從而保證良好的運營。
采寫：南都記者 路漫漫
市政利好市政配套大幅加強利好效應尚未發揮
對於佛山樓市的運行環境來說，市場層面往往利空氛圍濃鬱，而在城市發展角度，從去年開始，佛山密集的城市升級動作，讓整個城市的配套更為完善、交通更為便利，最近佛山地鐵2號線也正式動工，可謂利好十分集中，但在佛山的發展商看來，如此之多的市政利好，卻有點難敵樓價下行利空。
就在6月28日，在地鐵1號線(廣佛線)通車4年後，佛山又一條重要的東西向地鐵線路開工。當天，由南莊到廣州南站的佛山地鐵2號線一期工程的前期工程順利動工建設，計劃8月份起陸續啟動全線建設。佛山地鐵2號線一期工程西起禪城南莊，東接廣州南站，沿線設有車站17座，計劃於2018年年底建成通車。
對有意關註佛山軌道交通建設的市民來說，這並不是佛山目前唯一新開工的軌道交通或新型城際交通工程。在禪城瀾石、佛山新城，佛山地鐵1號線南延線已經進入全面施工階段，未來這兩個區域將接駁已通車的廣佛線，與廣州地鐵1號線相連，而廣佛環線也已動工，南海也在桂城街道興建連接廣州南站的南海新交通1號線。
2012年以來，佛山啟動"強中心"的城市發展計劃，重點打造"三新一老"的城市重點開發區。包括佛山新城、禪西新城、瀝桂新城和禪城老城區在內的以上這四個區域，以及南海的三山新城，道路、環境、配套等城市配套都在快速完善和優化，而去年佛山季華中央商務帶概念拋出後，今年季華路快速化改造也如期完成，禪西新城與禪城主城區聯系更為緊密。
不過，在與會的發展商看來，如此之多的市政利好，卻難以提振購房者的買房欲望，他們對樓價下行的恐慌，讓佛山市政大升級的利好效應，變得有點蒼白無力。
[精彩觀點]
嚴銳軍：前一段，我們南莊也舉行瞭南莊崛起主題的城市論壇，很多人看好南莊以及禪西新城的發展。對購房者來說，他們對市政配套的發展，心中需有數。先別著急去評判樓盤優劣，去看看佛山的大環境變瞭多少。以南莊為例，生態環境變好有目共睹，南莊與周邊區域的快速道路連接，一環輔路，季華路快速化都在做。
這些市政的工作，政府已經在做瞭。但如果是政府停下來，誰都害怕，從這個角度來看，我們應該對佛山的城市價值有信心，現在房地產是在調整，對於已開工的房地產項目來說，開弓也無回頭箭，需要適應目前的市場環境。
蔡曉東：市政利好，特別是交通利好，我覺得對現階段佛山樓盤來說，也是一個蠻能振奮人的信息。以我們海灣城為例，在季華路快速化通車之前有兩個月封路，項目內購房者上門很難，本來禪城主城區的買傢在我們項目占30%，但在修通之後占瞭60%，這種變化是十分顯著的。但需要看到的是，每個購房者進門第一句話問的是：你們降價沒有？其實，發展商也要給他們足夠的信心。
張華斌：現在如果看樓市的成交結構，的確市場不是那麼樂觀，但從長遠來看中心區還是會比較有優勢，這涉及到經濟的多元化，城市的升級階段，但這個過程需要很長的路要走。
朱幸杏：從購房者的反饋來看，的確佛山中心區樓盤的區位、配套，特別是大品牌的發展商，購房者都很認可，但是對於價格來說，他們卻很猶豫，這就是矛盾之處。
采寫：南都記者 周曉南
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/09144266029.shtml
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