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內容來自sina新聞

"就算限購能松綁,又有多少外來人能一次性付款?"





  5月9日,原本在佛山城市和樓市版圖上默默無聞的高明西江新城,身處"限購松綁"新政的風暴中,引發輿論高度關註,作為廣東首個出臺"限購松綁"新政的區一級城市,高明被輿論推上風口浪尖,被認為是4月底以來國內多個出臺"限購松綁"新政城市之一。

  過去的一周時間內,高明推出的"限購松綁"新政舉步維艱。面對輿論壓力,市區兩級住建部門澄清這隻是一次"探索",還在構想階段,尚未落地。高明區住建部門坦言,現行限購政策有不合理之處,新政旨在吸引外來人口居住。

  這一"探索",更多像對3年前佛山出臺五區"一刀切"限購政策的亡羊補牢。限購政策趕跑瞭投資客,也把很多無購房資格的剛需人群趕走瞭,在分類調控的主旋律中,包括高明在內,越來越多的城市和地方政府,正在以"探索"之名,實現自我救贖。

  采寫:南都記者 周曉南

  高明限購松瞭沒?沒!還隻是"探索"階段

  "高明限購到底松瞭沒有?"從5月9日到11日,網上不停地傳出政策松綁消息,猶如連續劇一般。對此,不少業內人士和消費者向南都記者咨詢最終情況,"到底現在沒社保能否在高明買房子?"

  松綁未有時間表

  截至本周三記者最新獲取的信息,高明區仍沒松綁限購政策,按照原有政策執行,即在佛山,沒有達到購房所要求的社保或者納稅證明,仍舊不能買房。

  針對網傳高明區"限購松綁"的說法,開發商和部分業內人士確認接到口頭通知,承認"確有其事"。隨後,本周佛山市住建局回應表示,已知曉高明區在執行限購政 策過程中進行的探索,今後還將對探索進行評估。而高明區國土城建和水務局副局長杜偉南本周接受記者采訪時進一步表態,由於目前仍需對市場進行相關考量,暫 未制定這一"限購探索"具體實施的日程表。並強調,"在方案未正式出臺前,高明仍將沿用原有樓市限購政策。"

  上周六,南都黃金樓市 記者前往高明西江新城,以準買傢身份進行采訪,在采訪的三個樓盤中,有兩個樓盤的銷售負責人明確表示,異地買傢即使沒有社保或者納稅證明,憑借身份證就可 以在該樓盤買房,並在記者一再追問是否能按規定過戶的情況下,銷售人員都給予瞭肯定的回答。"目前資格放開瞭,但是銀行方面還沒有放開,所以這類買房者需 要一次性付款,也就是不經過銀行審核。"

  對此,高明區建設局表示否認,在回應住建部門正式向社會公佈新政策之前仍舊按照原有政策執行的同時,並進一步表示還將瞭解是否存在有樓盤私下承諾按"松綁"措施賣房。

  此外,在接受采訪時,杜偉南還證實,網傳的《關於高明區試行放寬限購的政策細則》,除瞭5月10日起開始執行的時間、自然人僅限身份證購房及實際成交建築面 積單價在8300元以上的沿用原有限購政策等三點曾做研討外,調整的區域住建部門並未考量。此次僅為高明樓市的一種探索,更不會牽涉到三水、順德兩區。

  風口浪尖中的"松綁"舉步維艱

  從5月9日高明區房協召集區域部分開發商開會,口頭通知從10日起在高明部分區域樓盤試行松綁,到5月12日市區兩級住建局正式"發聲"稱目前按照原有政策執行。高明區的這次試圖"松綁"被業界笑稱為"一晚遊"或是"周末遊"。

嘉義二胎借款  似乎是"幾傢歡樂幾傢愁",看熱鬧的人看得歡樂,而樓盤銷售則空歡喜一場,憂愁的甚至不僅僅是高明區的樓盤,還有等待下一步放松的三水、順德甚至是禪城和南海。有南海區樓盤銷售負責人一聲嘆息,"限購松綁又黃瞭?"

  "其實4月份就有相關部門負責人透露,'五一'之後限購可能會逐漸放開,不過沒有具體時間和細則而已。"據高明區某樓盤銷售負責人表示,高明、三水、順德等區域"可能放開"的消息早已在業界傳開,並且聽起來"可行性還比較高"。

  在網傳高明區放寬限購的當天,多傢開發商確認或默認這一信息。也就是自然人憑一張身份證就可以在高明特定區域和價格范圍內的樓盤買房。當晚甚至有其他區域樓 盤,將這一個"利好"信息推送至該樓盤微信平臺。然而在5月10日早上,多個開發商收到區房協關於限購松綁"暫緩"的短信,稱原5月9日上午開會探討的事 宜,"因客觀原因暫緩執行"。這是在2011年10月佛山"放松限購令"朝令夕改之後,再度試圖"沖關"松綁失敗。不過與之不同的是,前者由佛山住建局正 式公佈之後當晚撤銷,後者則被市住建局稱為"探索"而非正式的政策發佈。

  風口浪尖中的"松綁",在佛山推行起來舉步維艱。與目前各地樓市輕松"沖關"截然不同,為何佛山"沖關"如此艱難,也讓市場發出不少疑問。

  為何高明先行"試驗"?三年過去瞭,量價都沒回到限購前

  五區之中,為何選擇高明區作為"探索"的試驗田?在這一周被動的"高調"之前,高明區卻是佛山五區一直以來樓市成交量、成交價最"低調"的區域。

  記 者查閱2009年以來全市和高明區的成交面積。從2009-2013年,高明區成交量幾乎為全市倒數第一,成交面積在全市的占比保持在6%-7%之間。就 像是用EX-CEL表格同一公式"拉"出來一樣毫無懸念。這樣的成交量,在2011年3月出臺的限購令面前顯得尤為"悲壯"。

  進入限購後,高明區的成交量更是一片低迷。當時業界對佛山"一刀切"的政策頗為意外,有不少業內人士認為,廣州限購令尚不包括增城和從化。而成交量占比較低,且鮮有炒房客的高明區及三水區應該被"豁免"。

  高明區國土城建和水務局副局長杜偉南接受記者訪問時就表示,限購政策一定程度上影響瞭外來人員到高明落戶,導致高明樓市發展相對滯後。據記者瞭解,高明區目 前較為活躍的樓盤不足十個。這一規模僅相當於禪城或桂城某一板塊的樓盤數量。作為本次"探索"的主要區域,高明區西江新城事實上是近一兩年新興起來的居住 板塊,目前主要由君禦海城、美的西海岸和麗日名都這三個項目組成。除瞭西江新城之外,高明區的其餘樓盤則集中在荷城高明大道沿線,包括富星半島、寶行禦溫 泉、高明碧桂園等。

  在這一供需狀態下,高明區一直缺乏外來購買力,樓價同樣墊底五區。在近年南都記者進行佛山五區樓價全面調查的報道中,"低價排行榜"中的主要項目都被高明區樓盤所占據。

  記者查閱瞭近幾年的樓市成交官方數據,在限購之前高明的樓價從"3字頭"躍到瞭"5字頭",與全市整體的表現一致。然而在限購令落地佛山之後,高明樓價就開 始原地踏步。根據住建局統計數據,今年一季度全市均價為8412元/平方米,相比限購前中壢房屋土地貸款的2010年大約上漲瞭1000元,4月份均價更是達到 9078.23元/平方米。而高明一季度均價則為5331.56元/平方米,4月份為5365.33元/平方米,均低於2010年5530.25元/平 方米。

  此外,與高明區"難兄難弟"的三水區相比,在限購之後情況並不好過。三水雲東海別墅區在限購之後多個項目都是單月"零成 交",目前整個區域的成交量在五區中僅高於高明,排在倒數第二。2012年,高明和三水的年成交面積都跌至40多萬平方米,其中三水的成交水平僅為限購前 2010年水平的一半。

  "一刀切"誤傷有多大?並不鮮見

  這次在高明啟動適度調整房地產限購政策的探索,主管部門多次強調,其目的在於促進外來人口安傢樂業。在業界看來,現行限購政策"一刀切",確實讓一些有意買房入戶的外地人被"誤傷",新政旨在亡羊補牢。

  在接受媒體采訪時,高明區住建局相關負責人就坦言,現在施行的限購政策一度程度上影響瞭外來人員到高明落戶,導致高明樓市發展相對滯後,該局也收到市民不少相關方面的意見和建議。

  而三緘其口的佛山市住建局也表示,將對新政兩個方面的情況密切關註,其中之一就在於,是否可以有效解決高明區在經濟發展過程中,進入高明就業的人群住房剛性需求。

  實際上,在高明區經濟發展、產業轉型和西江新城發展過程中,聚人氣始終是政府努力的方向。去年12月,在一次微訪談中,高明區區長黃棋泰回復說,人氣不足,人口不足,戶籍問題是長期困擾高明服務業發展的主要瓶頸,高明區也在進一步向市爭取同意高明區放寬戶籍政策。

  而對已經在高明工作的外地人口來說,戶籍更是困擾自身福利、子女入學的主要門檻。2013年的一項統計顯示,高明區義務教育非戶籍學生已占學生總數的 34.78%。根據高明區政府的相關規定,非高明戶籍人員,在無法提供勞動合同等資格時,在高明已購房的,提供房產證或購房合同也可讓子女入學。

  2011年3月佛山限購,打亂瞭不少外地人在高明買房的夢想。在限購當年,高明區一位房地產業界人士就直言,如果外地戶籍居民月收入在3500元以下,同時工作單位又不給辦社保,那就無法在高明購房,而這些人群也占據不小比例。

  在高明荷城從事裝修生意的工程經理魏先生是江西人,他自己和身邊的朋友,就遇到過不少因為沒買社保買不瞭房的事。"我們公司都不給辦社保,買房又要社保,賺點錢想在高明買個樓,最後因為政策都買不瞭。"

  這樣的情況,不僅在高明區存在,在佛山五區都存在。2011年限購後,南海黃岐、鹽步一帶的很多發展商都坦言,附近專業市場商販多是外地人,在本地也沒辦法獲得購房資格,成為政策下被"誤傷"的一群人。

  2011年3月佛山限購之時,曾有專業人士、發展商建言,應該對處於經濟、樓市後發階段的高明、三水兩區"網開一面",而廣州推出限購之時,增城、從化也並未列入限購區域,佛山的限購政策在啟動之時,曾被外界質疑過於嚴格。

  深陷此次"限購松綁"風波中的高明西江新城,在售樓盤近兩年銷售並不如南海、順德和禪城一些新城路段樓盤那麼出色,發展商普遍反映當地市場容量偏少。根據高明區此前的規劃,整個西江新城規劃范圍達20平方公裡,居住人口設定為25萬人。

  而現在,距離這樣的藍圖還遙遙無期。

  [探討]



  限購松綁沒必要?

  此次高明區在西江新城"試點"樓市新政,更多的是為外來就業人員放寬購房資格,但如果按揭貸款買房,卻並不適用新政,不少發展商坦言,即使這一新政現在落地,對市場的拉動力量依然有限。"就算限購松綁,又有多少人能一次性付款?"

  上周末,南都記者以購房者身份走訪高明西江新城在售樓盤時,獲得的消息也證實,如果按新政買樓,需要一次性付清房款,當地樓盤反映,目前高明所有銀行,在房貸資料遞件階段,仍需審查購房資格證明。

  這意味著,即使你在高明沒有戶籍、社保或納稅證明等購房資格,想要在新政框架下買一套房,仍需要一次性付清數十萬的房款。雖然高明的房價在佛山五區位居最低,但對於工薪階層特別是外來就業人員來說,無疑是天文數字。

  在采訪中,當地樓盤普遍反映,並不知道高明區的銀行會不會也推出配合新政,放寬購房資格的新舉措。但當地發展商對此並不抱更高期望值,"銀行系統都是省裡面管的,這樣調整的話,它們的規則也被破壞瞭。"

  但在發展商眼中,如果僅僅是放開購房資格,對高明樓市的提振作用並不明顯。"高明並不像南海或者禪城、順德,能夠承接大批廣州的客戶,有著很急切的購房需求,而剛需型客戶如果仍要一次性付款的話,他們也並不會買賬的。"

  有佛山知名上市房企營銷負責人評價此次高明新政時,就直言:"沒必要"。而在發展商看來,支持剛需型購房者買房,銀根顯然是更為實際的支持手段,"就好比你拿一把槍,很厲害卻沒有子彈,新政並不能做到有的放矢。"

  不過,對於這一政策隻涉及放開購房資格,卻依然緊抓銀根的思路,有發展商也表示,這其中有害怕投資者攪局的可能性。因為一旦新政也適用按揭買房,大批區域外的購房者有可能會紮堆高明,炒高樓價,新政顯然是比較謹慎的。

  對於這種局部調整、溫和調整的做法,有業界專傢就指出,調整效果難以起到"救市"效果。地產專傢趙卓文就撰文指,這些舉措隻能局部性地"暖市",而根本做不到"救市",新政難以挽回樓市下行的頹勢,也難改大局。

  隨著高明區住建部門對外澄清,此次探索適度寬松調控尺度的新政,仍停留在討論過程中,並未付諸實施,這一政策可操作性如何,新政有無後續的配套措施,在風口浪尖變得再無下文。

  [限購松綁潮]



  超10城"闖關"未被住建部"叫停"

  4月底以來,包括高明區在內,國內多個城市掀起瞭一場"限購松綁"的"闖關"競賽。

  4月28日,南寧率先對現行調控措施進行調整。南寧市房管局正式發文稱,4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。

  4月28日,有媒體報道稱,天津濱海新區將實施差別化限購,隻要濱海范圍內無房,即可在新區購房。從5月1日起,無錫市新的購房入戶政策放寬,購房達60平方米以上,且在本市有穩定工作的人員,準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

  進入5月,安徽銅陵市政府網站發佈的樓市新政,積極推動樓市發展的"組合拳"尺度驚人,新政在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定瞭一系列利好政策,新政策從5月1日起已正式實施。

  此外,在高明傳出"限購松綁"消息後,廣州隨後也傳出南沙將針對澳港人士松綁限購的消息。不過,廣州市國土房管局5月12日辟謠說,廣州仍繼續嚴格執行國傢相關調控政策,目前沒有政策調整。

  由此可見,從4月28日,南寧以北部灣經濟區之名,讓區內其他城市購房者可在本地買房,啟動"松綁"模式後,國內已有包括佛山高明在內的超10個城市,身處"限購松綁"緋聞之中,包括高明在內,多個城市已坐實之名。

  這一聲勢,遠遠超過瞭2011年限購、限貸出臺時,個別城市零星"闖關"的事件,表明瞭地方政府對現行調控政策的態度。在2011年時,隻有包括佛山在內的三四個城市,曾有意對限購政策進行"松綁"。

  不過,4月底開始湧向的10多個有意"松綁限購"的城市,多數態度謹慎,不敢大張旗鼓全面松綁現有限購政策。這些城市往往通過戶籍政策改革,稅費補貼,或者在局部區域試點等比較溫和的手段調整現有限購政策。

  地方政府,動作密集"闖關"調整樓市限購政策,10多天來,未引起住建部的正式回應,作為主管部門的後者態度耐人尋味。迄今並無一個"限購松綁"城市遭住建部"叫停"厄運,"不發聲、不回應、不叫停",幾乎是住建部現有態度的"九字經"。

  今年兩會期間,分類調控成為中國房地產政策新風向,而僅僅過瞭3個月,各個城市都根據自身情況啟動分類調控的大幕,"闖關"過程中,它們雖然普遍小心翼翼,但無疑這一大幕已經拉開。采寫:南都記者 路漫漫 周曉南





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/08324143873.shtml

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