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內容來自sohu新聞

天津濱海樓市之殤:爆炸核心區樓盤停工停售



張傢振

編者按/突如其來的變故讓距離天津濱海“8·12”特大爆炸事故中心較近的多個項目業主一夜間面臨無傢可歸的境地,更為可悲的是,他們有房不能住,卻還需向銀行每月繳納月供,他們的問題如何解決令人揪心。而多個項目的停工停售,讓去化周期長達25個月、曾被媒體稱為“空城”的濱海新區房地產銷售“雪上加霜”。本組報道,我們試圖全面分析“8·12”特大爆炸對濱海新區樓市的深度影響。

可售套數是市內六區總和的3倍,受損房屋政府回購初步達成意向

爆炸核心區樓盤停工停售 天津濱海多項目遇去化難題二胎代償任何問題免費諮詢

天津濱海新區“8·12”特大爆炸事故造成的沖擊波還在擴散,並迅速波及當地房地產市場。

《中國經營報》記者在采訪中瞭解到,距離事故中心較近的萬科海港城、聯發第五街等多個項目已停工,項目銷售也陷入停滯狀態。多位房企負責人表示,事故打亂瞭項目的建設進度,目前公司主要工作以配合政府工作、對小區居民進行疏散安置為主導,後續工作還需要根據房屋安全的評估驗收進展確定。

不僅如此,突如其來的變故也引發瞭業內對濱海樓市短期內將進入下行通道的擔憂。統計數據顯示,截至7月底,濱海新區可售商品房套數73982套,可售面積798.0萬平方米,去化周期長達25個月。可供對比的是,同期天津市內六區可售套數22453 套,可售面積270.5萬平方米,這也意味著,僅濱海新區的庫存是市內六區總和的3倍。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此前憑借自貿區等概念,整個濱海新區樓市經歷瞭幾輪炒作,掩蓋瞭很多城市規劃和產業發展的漏洞,現在必須接受爆炸事故的教訓。

核心區項目停工停售

城門失火,殃及池魚。據統計,爆炸位置方圓僅3公裡內,分佈住宅小區數量就多達15個以上。其中,萬科海港城、中交啟航嘉園、萬通新城、合生君景灣等多個小區受損嚴重。

8月18日,記者深入事故現場周邊看到,爆炸核心區已被半米高的圍堰隔離開,萬科海港城、聯發第五街等多個項目已處於停工狀態,銷售停滯。

當地一位房地產業內人士表示,事件發生後,濱海新區特別是開發區板塊房地產開發建設受到瞭明顯的沖擊,事故核心區的項目開發建設已經全面暫停,項目的銷售也處於停滯狀態,特別是對於尚未交房的項目來說,交房延期不可避免。另外周邊多個項目正處於蓄客階段,現在幾乎沒有到訪量,對後期的銷售也將產生一些影響。

以萬科海港城為例,作為距離事故核心區最近的小區之一,距離事故中心僅600米,目前三期已全面停工。資料顯示,海港城項目整體占地面積15萬平方米,總銷售面積約37萬平方米,共分三期開發。目前一二期已交付入住,三期開工時間為2014年4月,原定2016年2月竣工,預計總投資為6.07億元。

一位海港城業主對記者表示,萬科拿地的時候沒有危險品倉庫我們理解,但萬科賣房的時候知道或者應當知道其所售房屋周邊發生的環境和風險變化並應該如實告知。基於環境污染、房屋貶值等方面的擔憂,部分業主提出“解除合同、返還房款、賠償損失”的請求。

對此,萬科集團品牌主管李鈞告訴記者,目前公司以配合政府工作、對小區居民進行疏散安置為主導,因為小區目前處於戒嚴狀態,公司定損、維修暫時還無法開展。“海港城三期處於停工狀態,後續工作還沒有具體明確的安排。”

李鈞重申,公司在2010年之前拿地,2010年4月開始銷售第一期房子,“我們可以肯定的是,當時拿地的時候旁邊隻是儲存倉庫,瑞海公司將普通倉庫改為危險品儲藏倉庫的時候,我們確實是毫不知情,也沒有任何人及單位向我們公開、披露或公示過這方面的信息。”

在2015年中期業績會上,萬科總裁鬱亮表示:“我們也在進行反思,對於已經建成的小區,我們作為物業管理單位,是否可以積極定期發現這樣的問題,推進消除安全隱患。規劃方面為什麼會出這樣的問題,我們也在關註。”

據瞭解,事故發生後萬科房屋銀行2胎貸款全省皆可處理集團迅速成立事故緊急工作小組趕往天津,配合政府做好已入住居民的安置工作。不過,對於海港城三期業主提出的解除合同的請求,萬科方面表示:“將盡快制定相關方案,並將於第一時間向業主及媒體公佈。”

對此,北京大成律師事務所合夥人律師王文傑在接受本報記者采訪時表示,天津爆炸事故受到舉國關註,也對周邊小區的業主造成瞭財產損失和未來居住環境的變化,業主的這種急迫心情可以理解,但是從法理上講在購房合同真實有效的情況下是不能主張退房的。“解除合同需要滿足一定條件,比如爆炸對房屋結構安全造成瞭無法挽回的影響,或者爆炸產生的污染物也達到瞭不能居住的條件,這兩個硬指標都達到或者其中一個,就有權主張解除合同。”

“業主的利益可以通過解除合同來保障,解除合同之後,開發商所受的損失需要由造成環境污染或房屋結構毀損的責任方來賠償。”王文傑表示,但現在的難點在於,房屋結構、環境影響的程度還沒有結論,需要第三方的科學檢測方能確定,因此現在談退房或解除合同從法律角度來講還為時尚早。

不過,根據以往處理類似事故的經驗,民事賠償一般不會走到民事訴訟解決問題,地方政府會主動安撫好事故受害者。

初步達成回購意向

據瞭解,截至17日18時,根據目前排查情況,事故造成周邊建築門窗受損17531戶,受損商戶779戶。記者從天津市濱海新區規劃國土局瞭解到,濱海新區已成立“8·12”事故受損房屋服務中心,組織房屋受損情況的核查登記,“部分房屋維修工作已經開始,房屋安全鑒定已經啟動,具體政策,區政府正在組織研究。”

而對於已交房入住的業主來說,事故發生後,萬科海港城、中交啟航嘉園、萬通新城等多個受損嚴重的小區業主並不同意維修的方案,而是提出瞭政府回購房屋的訴求。

“小區業主出於對復雜危險品爆炸產生的化學污染、爆炸沖擊波對地下基建及樓體產生損傷的擔心,無法接受僅對樓體進行修繕的解決方法,堅決要求政府采用回購的方式解決房產損失問題。”啟航嘉園一位業主表示。

為妥善安置房屋受損的居民,8月17日,濱海新區政府向爆炸區受災住戶一次性發放3個月共計6000元過渡期安置費,3個月後如果維修工作還沒有完成,再繼續延期。不過,據多位業主向記者證實,海港城及啟航嘉園多數業主拒絕領取。“這種說法等於是說,如果我領取瞭補貼款就等同於默認瞭同意對受損房屋進行維修,但我希望政府能夠將我們的房子回購。”海港城21號樓的業主仲先生說。

對於最為關註的“政府是否組織回購受損房屋”問題,在19日下午召開的第10場新聞發佈會上,天津市委常委、濱海新區區委書記宗國英表示,是否回購需要按市場經濟原則根據雙方的買賣合同進行,經專業機構對房屋進行安全性檢測後,“該拆掉的就徹底拆掉,重新建,或者搬到別的什麼地方,如果是簡單的修繕就進行修繕。總之,該賠的就要賠,該理的就要理。”

宗國英表示,受損房屋修繕需要一個過程,政府已成立房屋修繕服務中心對受損情況進行統計,有專業、有資質、群眾認同的機構拿出完整的修繕方案,居民代表全程參與,確保客觀公正。

8月20日,據來自海港城、金域藍灣的多位業主代表向記者證實,當天濱海新區政府信訪辦組織召開溝通會,初步達成政府對受損房屋進行回購的意向。“對受損房屋以市場化方式回購,按照8月12日之前一周內所屬片區的市場均值確定房屋價值,采取市場化運作進行回購;如果業主選擇繼續在原房屋居住,政府將組織力量以最快時間將房屋修繕好,經環境評估和房屋安全評估後符合居住條件的可以重新入住,室內財產的賠償經第三方專業機構評估後政府予以全額賠償。”海港城一位業主代表表示,8月22日,濱海新區將組織主要政府領導就回購的具體細節再次協商確認。

“該事件對於後續物業銷售等肯定會有影響,出現停盤的做法也符合市場預期,同時可能也會影響後續潛在買傢的置業方向。”嚴躍進表示,目前房地產開發企業要真正解決問題,關鍵要學會安撫業主,盡快制定賠償方案,而不應該從經濟利益角度斤斤計較。同時,後續應該積極和地方政府做溝通,進而制定樓盤的整修或者回購等計劃。

去化難題

濱海新區是天津市下轄的副省級區、國傢級新區和國傢綜合配套改革試驗區,2009年經國務院批復,撤銷天津市塘沽區、漢沽區和大港區合並設立天津市濱海新區,主要區域由塘沽區、漢沽區、大港區3個行政區和開發區、保稅區、天津港3個功能區組成。

“升格”為國傢級新區之後,濱海新區也迎來瞭城市和房地產市場的大發展時期,大批房地產開發企業湧入,但空置率高企、項目停工爛尾的質疑也隨之而來。

受自貿試驗區獲批及京津冀協同發展戰略的利好影響,今年上半年,天津濱海樓市迎來大幅上漲,新建商品房成交面積107.89萬平方米,同比增長31.4%,比一季度提高16.9個百分點;成交額104.38億元,同比增長35.6%,比一季度提高22.2個百分點。

不過,濱海新區庫存高企、去化困難的總體趨勢並未得到改變。統計數據顯示,截至7月底,濱海新區新增供應套數2636套,可售套數73982套,可售面積798.0萬平方米,而天津市內六區可售套數22453 套,可售面積270.5萬平方米,濱海新區可售套數及可售面積是天津市內六區總和的3倍有餘。

成交方面,濱海新區成交2927套,成交面積32.2萬平方米;市內六區成交1769套,成交面積20.8萬平方米。按此銷售速度,濱海新區去化周期將長達25個月。

當地一位房地產研究人士表示,天津市前些年土地供應量一直處於相對較高水平,相繼開盤入市之後,新房市場供應量處於較高水平。“天津市的人口吸附能力比北上廣深等一線城市要差一些,本地居民需求又不足以支撐,這最終導致瞭需求不足,庫存量高企的現象。”

搜房網數據監控中心數據顯示,受“8·12”天津濱海爆炸事件影響,爆炸當周開發區新房成交量僅有19套,環比下降36.67%,盡管濱海新區樓市仍需要一定的反應時間才能顯示出此次爆炸對樓市的影響,但短期內新區成交下行的總體趨勢已定。

不僅如此,記者在采訪中瞭解到,泰達MSD佰席、亞泰津瀾、海昌天瀾二期等多個原定8月下旬開盤的項目受事件影響,已將開盤時間推遲到9月份。

業內人士擔憂,脆弱的天津濱海新區樓市或將再次陷入短期低迷,即將到來的“金九銀十”能否拉升成交還有待觀察。不過,從長期來看,濱海新區樓市受事件本身的影響不大,但應關註高庫存帶來的整體風險。

“濱海新區庫存規模大,但也主要集中在部分區域,而其他區域的人氣規模還是比較可觀的。”嚴躍進表示,此前憑借自貿區等概念,整個濱海新區樓市經歷瞭幾輪炒作,掩蓋瞭很多城市規劃和產業發展的漏洞,現在必須接受爆炸事故的教訓。

對於天津市委代書記、市長黃興國表示,按照我們“十二五”“十三五”規劃佈局,濱海新區化工企業將集中到離濱海新區中心區25公裡的南港化工區。公共安全島都要統一建起來,現在已經開始啟動。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150822/061223036354.shtml
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