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城鎮化浪潮下碧桂園仍存巨大發展空間
誰也沒想到，去年的上市房地產企業中的千億黑馬碧桂園，近期卻意外成為香港資本市場的拋售對象。
在3月12至3月14日的短短 三個交易日，碧桂園(02007，HK)股票市值縮水高達24%，一時間讓國內外資本市場為之側目。更引人關註的是，3月19日，碧桂園宣佈首席財務官伍 綺琴已辭職，且該公司尚未宣佈接替首席財務官的人選。消息一經公佈，碧桂園股票再次暴跌12%，創出近18個月新低。
"投資者的反應是 有點過度激烈"，在輝立證券分析師陳耕看來，碧桂園去年交出的成績單其實並不差，雖然公司毛利率短期有所下滑，但隨著公司銷售規模的快速擴張，以及行業集 中度的不斷提高，碧桂園獨特的開發模式將讓其成為城鎮化浪潮下的最大獲益者之一，公司未來仍有可觀的發展空間。
利潤率或將穩中有升
銷售數據顯示，2013年碧桂園合同銷售大增123%，進入千億軍團，全年合同銷售金額約達人民幣1060億元人民幣，合同銷售面積約1593萬平方米，同比增長109%，兩項指標在上市房企中均名列前茅。
但在銷售規模快速擴張的同時，公司利潤率卻出現一定程度的下滑，年報數據顯示，碧桂園2013年凈利潤率為13.6%，同比下降2.8個百分點，毛利率則為30.3%，同比下降6個百分點。
申銀萬國的研究報告認為，雖然碧桂園毛利率與凈利率均出現下降，但這主要是由於當期營銷及市場推廣費用接近翻倍至43億元，導致與同比增長50%的公司 營業收入相比，費率從上年的5.2%進一步走高至6.9%，但如果與碧桂園同期增長123%的合約銷售相比，費率已從4.6%下降到4.1%，銷售成本不 增反降。
申銀萬國預計，與2013年銷售規模的"大躍進"相比，預計碧桂園今年會從追求規模轉至更有質量的增長，公司將更加致力於利潤率的提升和費用的控制。
完成全年目標幾無懸念
在去年銷售額實現翻倍式增長後，莫斌宣佈公司今年銷售目標為1280億元人民幣，較去年增幅約20%，然而，這一銷售目標被指"保守"，沒有達到資本市場預期，成為引發股價大跌的原因之一。
但在多傢研究機構看來，今年碧桂園完成1280億元的銷售目標並不難，超額完成甚至是大概率的事情。申銀萬國的研究報告表示，去年同期碧桂園將2013 年銷售目標定在增長30%至620億人民幣，最終卻實現增長123%至1060億元人民幣，大幅超出年初預期。據公司管理層透露，今年制定的增幅20%實 際上是最保守的銷售增長目標，不論什麼市場環境下都必須完成的指標。
事實上，根據碧桂園公佈的銷售數據顯示，截至今年前兩個月，碧桂園已經實現合同銷售金額約人民幣253.4億元，同比大增102%，已經達到全年銷售目標的19.8%，成為今年前兩月銷售目標完成率最高的上市房企之一。
城鎮化浪潮下的最大受益者
在市場掀起瞭一股回歸一二線經濟發達城市"潮流"之際，以深耕三四線城市而聞名的碧桂園再度成為被質疑的目標。有評論更認為，碧桂園賴以成名的開發模式面臨危險，三四線城市割韭菜式業績增長難以為繼。
然而，如今的碧桂園模式，早已不是當年簡單的"大規模圈地，大規模開發，白菜價銷售"的粗放式經營。通過最早進入當地，先社會效益、後經濟效益，在前期 投入大量資金進行市政配套建設，滿足業主生活需求。從而帶動當地土地升值，提供就業，改善當地投資環境，增加當地稅收，拉動區域經濟發展，形成具有較強輻 射力的商業圈，進而推動城鎮化發展，才是碧桂園模式的真實演繹。
在陳耕看來，碧桂園的開發模式看似簡單，但實則有著相當高的壁壘和運籌功力，其他房企很難復制，這保證瞭公司能最大程度地受益於城鎮化浪潮。
有業內人士預計，中國房地產市場經過20年發展，已經進入行業快速洗牌、集中度急劇上升的時期。這一時期，市場會對國內超2萬傢地產企業進行無情淘汰， 強者更強。而致力於深耕三四線城市的碧桂園，無疑將會是行業集中度上升的最大受益者，因為與碧桂園模式直接競爭的中小地產商淘汰後的大部分市場份額將會被 吞並，這點在2013年業績中已有所體現，且不會中斷。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/09424022630.shtml
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